Tudo o que você precisa saber ao assinar um contrato de locação

Um guia essencial com tudo que você precisa saber sobre o contrato de locação residencial ou comercial

Se você é locatário (também conhecido como inquilino) ou está pensando em alugar um imóvel, conhecer seus direitos é essencial para evitar problemas e garantir uma relação entre locatário e locador equilibrada.. A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) regula as principais obrigações e garantias para ambas as partes, protegendo tanto o locador quanto o locatário. Neste artigo, vamos explorar os direitos mais importantes que todo inquilino deve conhecer.

Direito à Transparência no Contrato

O contrato de locação é o documento que formaliza a relação entre o inquilino e o proprietário. Ele deve conter informações claras e detalhadas como:

O que deve estar no contrato:

• Qualificação das partes envolvidas, locatário, locador, e fiador se houver
• Endereço do imóvel objeto da locação
• Valor do aluguel e forma de reajuste (índice e periodicidade).
• Prazo do contrato e condições de renovação ou rescisão.
• Forma e local de pagamento
• Encargos a serem pagos 
• Destinação do imovel (fins comerciais ou residencial)
• Vistoria 
• Multa em caso de devolução antecipada

Qualificação das partes envolvidas

Em um contrato de locação, as qualificações de locatário e locador são informações essenciais para garantir a validade do acordo e a identificação das partes envolvidas. Algumas das principais qualificações que devem constar no contrato são:

1. Locador e Locatário Pessoa Física:

Nome completo, identidade, CPF, estado civil, profissão, nacionalidade.

1. Locador e Locatário Pessoa Jurídica:

Nome da empresa, CNPJ, inscrição estadual e municipal se houver, nome e dados do representante legal

Se o contrato de locação, tiver como garantia, fiadores, é essencial que qualifique a parte, usando a descrição para Pessoa Física e Pessoa Jurídica, é recomendado na descrição de fiadores acrescentar endereço, telefone, email.

Vênia conjugal. 

É a autorização do cônjuge para que o outro possa realizar certas ações legais. No caso das locações de imóveis só é necessário para locações iguais ou superior ao prazo de 10 (dez) anos.

Endereço do imóvel objeto da locação

Ao descrever o endereço do imóvel em um contrato de locação é importante incluir todos os detalhes que permitem identificar com clareza e precisão o local. Utilize o endereço completo com CEP, nome do logradouro, bairro, cidade. Inclua também informações de registro do imovel como matrícula e cartório. Informações como cadastro de IPTU, lote, quadra e informações de concessionárias de energia e água são também bem úteis.

Valor do aluguel e reajustes 

O valor do aluguel deve ser especificado em contrato, assim como os descontos concedidos, carência e demais informações que estejam relacionados ao valor a ser pago a título de aluguel.

 O valor do aluguel pode ser reajustado anualmente, mas apenas com base no índice especificado no contrato, como por exemplo o IGP-M ou IPCA. Reajustes abusivos ou fora do prazo podem ser questionados.

O que observar:

• O índice de reajuste deve estar especificado no contrato.
• O reajuste deve ocorrer apenas após 12 meses de contrato.

Pagamento

Nos contratos de locação, a forma e o local de pagamento podem ser definidos de maneira detalhada entre as partes (locador e locatário), e devem ser estabelecidos claramente para evitar mal-entendidos ou disputas. A seguir, estão alguns aspectos comuns:

Forma de Pagamento:

• Dinheiro: Embora não seja tão comum em locações comerciais, pode ser utilizado em locações residenciais. O pagamento pode ser feito em espécie, conforme acordado entre as partes.
• Transferência Bancária (TED/PIX)
• Depósito Bancário: O locatário pode ser solicitado a realizar depósitos diretamente na conta do locador.
• Boleto Bancário: Alguns contratos preveem a emissão de boletos mensais ou de forma periódica para o pagamento da locação. Esse método oferece praticidade tanto para o locador quanto para o locatário.
• Cheque: O pagamento pode ser feito por meio de cheques, caso acordado no contrato. 

Periodicidade e Prazos:

• Mensal: É a forma mais comum, com o pagamento realizado até a data acordada, geralmente no início ou no final de cada mês.
• Data de Vencimento: O contrato deve especificar o dia em que o pagamento deve ser feito.

Além disso, é importante incluir no contrato de locação as consequências do não pagamento dentro do prazo (como multas ou juros), a forma de notificação de atraso e possíveis medidas em caso de inadimplência. Esses detalhes ajudam a garantir que ambas as partes estejam protegidas e cientes de suas responsabilidades ao longo do período da locação.

ENCARGOS

Os encargos que devem ser pagos em um contrato de locação podem variar dependendo do tipo de imóvel (residencial, comercial, etc.), da negociação entre as partes e da legislação vigente. No entanto, existem alguns encargos comuns que geralmente são de responsabilidade do locatário e outros que podem ser do locador. Aqui estão os principais:

Encargos Comuns ao Locatário:

Aluguel: O principal encargo, geralmente mensal, é o valor do aluguel acordado no contrato. Esse valor pode ser reajustado periodicamente, conforme índices de inflação ou outros critérios estabelecidos pelas partes.

IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano): A responsabilidade pelo pagamento do IPTU pode ser do locatário, a depender do que for acordado no contrato.

Taxas de Condomínio: No caso de imóveis localizados em condomínios, o locatário geralmente é responsável pelo pagamento das taxas condominiais ordinárias, que incluem despesas com manutenção, segurança, limpeza, entre outros. As taxas extraordinárias (que cobrem reformas ou melhorias significativas) podem ser de responsabilidade do locador, a menos que o contrato estipule de outra forma.

Contas de Consumo (Água, Luz, Gás, etc.): O locatário paga as contas de consumo, como água, eletricidade, gás e, em alguns casos, internet e TV a cabo. Isso deve ser especificado no contrato, pois, em alguns casos, pode haver exceções (como em imóveis comerciais, onde algumas despesas podem ser divididas).

Seguro do Imóvel (Seguro contra incêndio, etc.):, o locador pode exigir que o locatário pague por um seguro contra danos ao imóvel, como incêndios. Isso deve ser acordado no contrato.

Multas por Atraso ou Inadimplência: Se o locatário não pagar o aluguel ou outros encargos no prazo estabelecido, ele pode ser cobrado por multas e juros, conforme estipulado no contrato.

Encargos Comuns ao Locador:

Taxas de Escrituração ou Registro (quando houver): Em caso de locação com garantias especiais (como caução, fiança ou seguro fiança), pode haver custos relacionados ao registro do contrato ou outras formalidades. Normalmente, essas taxas são de responsabilidade do locador, mas o contrato pode estipular o contrário.

Manutenção Estrutural e de Grande Escala: O locador é responsável por realizar a manutenção e reparos na estrutura do imóvel, como problemas no telhado, encanamentos e paredes, a não ser que o dano tenha sido causado por negligência ou mau uso do locatário.

DESTINAÇÃO DO IMÓVEL

A destinação do imóvel em um contrato de locação é um dos aspectos mais importantes, pois define o uso permitido para o imóvel alugado. O contrato deve deixar claro se o imóvel será utilizado para fins comerciais ou residenciais, e isso impacta não só o tipo de atividade que pode ser realizada, mas também as obrigações das partes envolvidas e até mesmo as condições do imóvel.

Fins Comerciais:

Quando o imóvel é destinado a fins comerciais, o locatário pode usá-lo para exercer atividades empresariais, profissionais ou comerciais, como:

• Lojas de varejo (lojas, quiosques, franquias).
• Escritórios (advocacia, consultoria, contabilidade).
• Restaurantes, bares, cafés.
• Indústrias ou fábricas (em casos específicos, dependendo da localização e características do imóvel).

Neste tipo de contrato, é importante observar:

• Licenciamento e Alvarás: O locatário deverá garantir que tem as licenças e alvarás necessários para operar o seu negócio no local. O locador pode exigir que o locatário prove esses documentos, especialmente se o imóvel for destinado a atividades regulamentadas.
• Modificações no Imóvel: Dependendo da natureza do negócio, o locatário pode precisar fazer reformas ou adaptações no imóvel (por exemplo, dividir salas, instalar equipamentos específicos). O contrato deve estipular se essas alterações são permitidas e quem será responsável por elas.
• Zonificação: O imóvel deve estar localizado em uma área permitida para o tipo de atividade comercial pretendida. O locador pode ser responsável por garantir que a destinação do imóvel seja compatível com a legislação local de uso e ocupação do solo.
• Impostos e Taxas: Em locações comerciais, o locatário pode ser responsável por impostos específicos, como o ISS (Imposto sobre Serviços), taxas de licença de funcionamento, entre outros encargos. O contrato pode especificar essas responsabilidades.

Fins Residenciais:

Quando o imóvel é destinado a fins residenciais, o locatário pode usá-lo apenas para fins de moradia, ou seja, o imóvel não pode ser utilizado para desenvolver atividades comerciais ou profissionais.

Exemplos de imóveis residenciais incluem:

• Apartamentos, casas, quitinetes, sobrados.
• Imóveis de uso familiar ou para aluguel temporário, como no caso de temporada.

No caso de locações residenciais, algumas questões que devem ser observadas incluem:

• Proibição de Atividades Comerciais: O contrato geralmente proíbe o uso do imóvel para atividades comerciais (como abrir um escritório ou loja). Se o locatário violar essa cláusula, o contrato pode ser rescindido.
• Adaptabilidade e Modificações: Embora o locatário tenha o direito de fazer pequenas modificações para adaptar o imóvel às suas necessidades de moradia (como pintura ou instalação de móveis planejados), mudanças estruturais mais profundas devem ser autorizadas pelo locador.

Importância da Destinação no Contrato:

• Respeito à Legislação: Definir corretamente a destinação do imóvel é essencial para garantir que ambas as partes cumpram as normas legais. Se o contrato estipula um uso comercial, e o locatário começa a usá-lo para fins residenciais (ou vice-versa), isso pode resultar em problemas legais, como a violação das normas de zoneamento urbano ou o não cumprimento das obrigações fiscais.
• Garantias e Responsabilidades: O tipo de destinação também pode afetar a responsabilidade do locador em termos de manutenção e adequação do imóvel para o tipo de uso pretendido. No caso de um imóvel comercial, por exemplo, o locador pode ser responsável por manter certas condições, como segurança ou acessibilidade, adequadas à atividade comercial.
• Alterações e Uso do Imóvel: Caso o locatário deseje mudar a destinação do imóvel (por exemplo, transformar uma residência em comércio ou vice-versa), ele precisará de autorização expressa do locador. Isso é essencial para evitar conflitos sobre o uso do imóvel e para garantir que a mudança não viole normas de uso do solo.

VISTORIA

A vistoria é um procedimento essencial em qualquer contrato de locação, pois garante a transparência e protege tanto o locador quanto o locatário, reduzindo conflitos. Trata-se de uma inspeção detalhada do imóvel, realizada antes da entrega das chaves ao inquilino e ao final da locação, com o objetivo de registrar as condições do imóvel e prevenir futuras disputas sobre danos ou desgastes.

Tipos de Vistoria:

Vistoria Inicial: Deve ser feita antes da entrada do inquilino no imóvel, com um relatório detalhado que descreva o estado de conservação de cada cômodo, incluindo paredes, pisos, portas, janelas, instalações elétricas e hidráulicas, além de móveis embutidos e utensílios (se houver). Esse documento deve ser assinado por ambas as partes.

Vistoria Final:  Realizada no momento da devolução do imóvel pelo inquilino. Seu objetivo é comparar o estado atual com o relatório inicial para verificar se houve danos, além do desgaste natural pelo uso.

Como Deve Ser Realizada a Vistoria?

   - O laudo deve descrever o estado de cada item do imóvel, incluindo eventuais defeitos, marcas de uso e funcionamento de equipamentos.

   - Fotos e vídeos são recomendados para reforçar a documentação.

   - O laudo deve ser assinado pelo locador e locatário, atestando que ambos concordam com o estado do imóvel registrado.

   - Se forem identificados danos causados pelo uso inadequado do imóvel, o inquilino deve providenciar os reparos antes da devolução ou arcar com os custos de reparo.

   - Desgastes naturais, como pintura desbotada devido ao tempo, não são de responsabilidade do locatário.

MULTA EM CASO DE DEVOLUÇÃO ANTECIPADA

A multa por devolução antecipada de um imóvel alugado é uma cláusula bastante comum nos contratos de locação, especialmente em contratos de longa duração. Ela tem o objetivo de proteger o locador caso o locatário decida desocupar o imóvel antes do fim do prazo estipulado. Essa multa serve como uma compensação pelo rompimento antecipado do contrato, já que o locador pode ficar com o imóvel vazio por um tempo até conseguir um novo inquilino.

A multa por devolução antecipada do imóvel é regulamentada pela Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991). Ela não é automática, ou seja, deve ser prevista explicitamente no contrato de locação.

De acordo com a Lei, a multa por rescisão antecipada não pode ser superior ao valor equivalente a 3 meses de aluguel para contratos residenciais. Para contratos comerciais, a multa pode ser maior, dependendo da negociação entre as partes, mas deve ser proporcional ao tempo restante do contrato.

A multa por devolução antecipada só pode ser cobrada se ela estiver especificada no contrato de locação.